Как мы считаем

Источники данных

Собираем ежедневно, только из открытых источников и только то, что площадки разрешают в robots.txt.

Статус строительства и название застройщика берутся из государственного реестра строек Министерства строительства Республики Узбекистан.

Как получается вердикт

1. Подбираем аналоги. Берём активные объявления того же района, с тем же числом комнат, тем же сегментом (новостройка или вторичка) и близкой площадью.
2. Схлопываем перепосты. Одна и та же квартира часто висит на нескольких досках сразу — около 30% строк базы. Дубли объединяются, иначе медиана завышается на 5–8%.
3. Считаем медиану цены за м². Медиана, а не среднее: одна квартира за миллион не должна перекашивать район.
4. Сравниваем. Отклонение до ±5% — цена в рынке. Больше — выше или ниже рынка на соответствующий процент.

Если строгих аналогов меньше пяти, фильтр последовательно ослабляется: сначала снимается тип дома, затем сегмент, затем допускается ±1 комната. В этом случае мы прямо помечаем ответ как грубый ориентир — не прячем это мелким шрифтом.

Отсекаем заведомо мусорные записи: цена за м² вне диапазона 200–5000 $ и площадь вне 12–400 м² в расчёт не идут.

Никакого машинного обучения

Модель — это медиана по сопоставимым объявлениям, и всё. Мы сознательно не используем ML: на нашем объёме данных он не добавил бы точности, зато сделал бы результат необъяснимым. Любую нашу цифру можно проверить руками — мы показываем сами объявления-аналоги со ссылками.

Чего мы не знаем — и говорим об этом прямо

• Мы видим цены предложения, а не цены сделок. Реальные сделки в Узбекистане публично не раскрываются. Продают обычно дешевле, чем просят, и величина этого торга нам неизвестна.
• Мы не видели квартиру. Состояние ремонта, вид, шум, соседи, юридическая чистота, обременения, реальная площадь по документам — всё это вне модели и может стоить дороже любого отклонения от медианы.
• Данные могут быть неточными. Объявления пишут люди: встречаются опечатки в площади, устаревшие цены и уже проданные объекты.
• Статус стройки берётся из госреестра и может отставать от факта.
• Названия ЖК распознаются автоматически по заголовкам объявлений. Для комплексов с малым числом предложений оценка помечается как грубая.

Персональные данные

Телефоны, имена и идентификаторы продавцов мы не читаем и не сохраняем — это требование законодательства Республики Узбекистан о персональных данных и наш собственный принцип. Подробности — в политике конфиденциальности.

Нашли ошибку в данных или в расчёте? Напишите: @kvartiranarxi_support — поправим. См. также условия использования.